Аренда или ипотека: что выгоднее в современных реалиях?

Стратегическими направлениями жилищной политики государства до 2025 года стали два направления – ипотека и аренда, развивать которые планируется в рамках госпрограммы «Ипотека и арендное жилье». Но что выгоднее: взять квартиру в кредит или заключить договор на длительное проживание?

Ипотека: за и против

Чтобы понять, что выгоднее – ипотека или аренда, рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта, начав с подписания ипотечного кредита.

За:

• Возможность сразу переселиться в новое жилье (если речь идет о покупке сданного в эксплуатацию жилья в новостройке или в старом фонде);
• после выплаты кредита недвижимость переходит в собственность;
• юридически обладатели ипотечного жилья более защищены, чем арендодатели, которые нередко заселяются даже без подписания официального договора;
• в критической ситуации ипотечное жилье можно продать, предварительно закрыв долг и получив в итоге солидную сумму от вырученной квартиры;
• чтобы сократить ежемесячные издержки многие сдают ипотечное жилье, например, если оно приобретается для пока еще маленьких детей;
• при возникновении форс-мажоров, например, сокращения на работе, возможно либо реструктуризировать ипотечный кредит, либо привлечь на помощь гарантии по страховке;
• можно получить налоговый вычет и вернуть часть потраченных денег.

Против:

• одномоментно потребуется более крупная сумма: первоначальный взнос по ипотечному кредиту в среднем составляет 20% от стоимости квартиры (при средней цене в 3 млн. придется сразу найти 600 тысяч), при этом полугодовой аванс за аналогичное съемное жилье составит 150 тысяч (25 тыс.руб./месяц);
• большой размер переплаты: за 10 лет придется отдать вдвое больше стоимости квартиры, за 20 лет – втрое (за недвижимость стоимостью 7 млн.руб. за 20 лет накапает порядка 20 млн.);
• текущие расходы выше: проживание в собственном жилье заставит вкладывать деньги в благоустройство, а также нести расходы по содержанию общедомового имущества;
• если при отсутствии крыши над головой кредит берется на недострой, то нагрузка на семейный бюджет до сдачи жилья двойная: придется снимать квартиру и выплачивать кредит.

Размер ежемесячного платежа по кредиту сегодня приближается к плате за арендное жилье. Например, при покупке квартиры в новостройке стоимостью 3 млн.руб. по стандартной программе Сбербанка с погашением в течение 10 лет и ставкой 7,9% ипотечный калькулятор насчитывает ежемесячный платеж в размере 24 160 руб. Аренда аналогичной квартиры обойдется примерно в ту же сумму – 20-25 тыс.руб.

Аренда: за и против

Поможет понять, что выгоднее – ипотека или аренда жилья, изучение преимуществ и недостатков варианта со съемным жильем.

За:

• минимальный первоначальный взнос – часто достаточно иметь деньги для оплаты проживания за первый месяц;
• возможность в любой момент сменить жилье, если не устраивают соседи или не понравился район;
• «лишние средства» можно инвестировать, например, разместив на банковском депозите (при погашении ипотеки обычно все деньги уходят на взносы и текущие расходы).

Против:

• собственник может пересмотреть размер арендной платы или попросить освободить квартиру – для подстраховки от неожиданностей важно прописать все моменты в договоре;
• при невозможности оплачивать аренду даже по уважительным причинам, например, из-за потери работы, с квартиры придется съехать – вряд ли арендатор захочет войти в положение, ведь ему проще найти новых квартиросъемщиков;
• с возрастом нестабильная ситуация с жильем начинает раздражать, беспокойство потерять насиженное гнездышко возрастает вдвойне, когда в семье появляются дети;
• арендованная квартира не становится собственностью (исключение – лизинг с правом выкупа, но о нем чуть ниже).

Что предпочесть?

Чтобы определиться с оптимальным вариантом, важно просчитать финансовые возможности конкретной семьи и досконально изучить рынок – цены на арендное жилье и ставки по ипотечным кредитам.

По оценке Агентства ипотечного жилкредитования (АИЖК), в конце 2017 г. брать займы на покупку недвижимости было выгоднее, чем арендовать жилье, в следующих случаях:

• принять участие в госпрограмме субсидирования, когда получится выплачивать минимальные проценты (до 6%);
• стать участником зарплатного проекта, когда конкретный банк предлагает получателям заработков на свои карты уменьшенные ставки – не более 9%;
• являться льготной категорией заемщиков – многодетной или молодой семьей, военным, работником бюджетной отрасли (учителем, врачом), чтобы присоединиться к социальной программе ипотечного кредитования;
• иметь большой первоначальный взнос: в среднем банкиры просят внести сразу от 15-20%, но если на руках есть половина стоимости жилья, то ставку существенно снизят, а значит, кредит окажется более выгодным.

Прикидываем выгоду

Если из семейного бюджета есть возможность выделить 20-30 тысяч, то для решения квартирного вопроса подходит только один вариант – снять квартиру, оплатив первый месяц аренды.

Если же удалось накопить порядка 500 тысяч, то рассматриваем оба варианта. Все расчеты приблизительные, но они помогают составить представление о том, что же выгоднее.

Ипотечный кредит

Для приобретения квартиры в новостройке по стандартной программе Сбербанк дает 3 млн.рублей. Если взять их под 7,9% на 10 лет, внеся сразу минимально разрешенный взнос в 450 тысяч, то ежемесячный платеж составит 30 804 рубля.

В год придется отдать 369 648 рублей. За 10 лет – 3 696 480 рублей. Таким образом, за возможность использовать одолженные банком деньги придется заплатить чуть меньше 700 тысяч.

Аренда

При арендной плате в 15 тысяч рублей, расходы в год составят 180 тысяч. За 10 лет – 1,8 млн.руб. То есть на те деньги, которые будем платить по кредиту в течение 10 лет, можно снимать квартиру 20 лет. Но в первом случае в итоге станем владельцем недвижимости, во втором – нет.

После внесения арендной платы за год из накопленных 450 тысяч остается 270 тысяч. Если разместить их на банковский вклад Сбербанка «Сохраняй» под минимальные 4%, то за год удастся заработать 10 800 рублей. Прибыль от инвестиций небольшая, но за 10 лет она составит 108 тысяч – и это уже неплохая «подушка безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств.

Альтернативный вариант

Для тех, кто по каким-то причинам не может взять ипотечный кредит, но при этом считает, что ему невыгодно снимать жилье, существует альтернатива ипотеки – аренда с выкупом, вернее, жилищный лизинг. До 2011 года он был возможен только для юридических лиц, но последние 7 лет сделки заключаются и с физическими лицами.

По оценке экспертов «РБК-Недвижимость», преимущества жилищного лизинга:

• упрощенная процедура оформления: достаточно СНИЛС и паспорта;
• после подписания договора можно сразу переехать в жилье;
• после окончания договора – выкупить и оформить право собственности;
• лизинговая жилая недвижимость не облагается НДС: преимущество существенно для юрлиц – при покупке квартиры за 100 млн. за 10 лет можно сэкономить 40 млн. только на налогах на прибыль;
• высокие юридические гарантии;
• низкие процентные ставки;
• возможность сформировать удобный график лизинговых платежей.

Стандартный лизинговый договор заключается на 10 лет (в это время нельзя выкупить недвижимость). Минимальный взнос – 10% от рыночной стоимости недвижимости.

На заметку! Лизинг и ипотека схожи в том, что до закрытия кредитных обязательств, заемщик может пользоваться жильем, но не имеет права им полноценно распоряжаться.

Главный недостаток лизинговой схемы – значительные ежемесячные расходы (в среднем на 60% выше, чем на обеспечение ипотечного кредита). Так, если взять квартиру за 10 млн. через «ВТБ24-Лизинг» с авансом 2 млн. на 10 лет, то платить в месяц придется порядка 165 тысяч (тогда как платеж по аналогичному кредиту – чуть больше 100 тысяч).

Стоит учитывать, что если по каким-то причинам внесение ежемесячных взносов прекращается, то заемщик теряет право и проживать в квартире, и выкупить ее. На всё время договора недвижимость находится в залоге у лизинговой компании, которая нередко является «дочкой» того или иного банка.

На текущий момент формат лизингового кредитования не пользуется популярностью. Крупнейшие игроки данного сегмента (Сбербанк и ВТБ24) заключают только 1% сделок данного типа от общего объема. По оценкам экспертом «Инком-Недвижимость», в ближайшие годы сохранит популярность схема «ДДУ + ипотечный кредит» (на нее сегодня приходится 80% заключаемых сделок).

Решая, что лучше аренда и ипотека, учитываем собственные возможности – дадут ли кредит и потянет ли семья его выплату. Роль играет и возраст: если в молодости большинство спокойно относятся к жизни на съемной квартире, то с обретением семьи задумываются о стабильности и гарантиях, стремясь оставить после себя что-то детям.