Среди спорных вопросов о сделках с недвижимостью один из самых частых — можно ли оспорить дарственную на квартиру. Жизнь непредсказуема, как и решения людей в различных ситуациях. Те из них, что касаются недвижимого имущества, бывают иногда самыми неожиданными, в то время как речь идёт о миллионах рублей. Дарение квартиры — именно такой случай. Рассмотрим, насколько вероятно восстановиться в правах на недвижимое имущество, если с вами обошлись, на ваш взгляд, несправедливо.
Теория и вероятность
Решение собственника квартиры или дома передать жильё в дар иногда становится сюрпризом для его близких, т.к. договор может быть составлен не только в пользу родственников, но и совершенно посторонних, казалось бы, людей. Когда об этом становится известно, у обделённой стороны возникает резонный вопрос: можно ли оспорить договор дарения на квартиру.
Прежде всего, стоит выяснить, вступил ли в свои права новый собственник, зафиксировав их в Регистрационной палате. Только после этого договор вступает в силу и одаряемый получает право собственности на объект недвижимости. До этого момента шансов оспорить дарение значительно больше, особенно при отсутствии нотариального удостоверения сделки. Необходимость оспорить дарственную может возникнуть как при жизни дарителя, так и после его кончины. В любом случае действовать придётся через суд.
Вопросы к договору
При попытке оспорить договор дарения следует прежде всего внимательно изучить текст. Есть случаи, когда сделка может быть признана недействительной, незаконной или ничтожной, и это решит спор. Добиться этого вправе и сам даритель, и другие заинтересованные лица. В частности, незаконным может быть признан договор, который предполагает переход объекта к новому собственнику сразу после смерти дарителя. Столь же неприемлемой является обязанность в качестве расплаты за подаренное жильё пожизненно содержать дарителя или ухаживать за ним (в таком случае речь идёт уже о ренте, а не о дарении). Договор вообще не должен включить дополнительных условий, которые могут быть неверно истолкованы или дадут повод признать дарственную недействительной, соблюсти это условие — обязанность нотариусов и риелторов. Если этого не сделано и в документе присутствуют двусмысленные детали, это весомый аргумент в пользу его расторжения.
Также включение в договор дарения условия пожизненного проживания дарителя в подаренной им квартире, в отличие от ренты, не будет иметь юридической силы. Ведь одаряемый, став собственником, в любой момент может выписать бывшего собственника через суд. Однако если сделка лишает собственника квартиры его единственной жилплощади, особенно когда речь идёт о человеке преклонного возраста, она может быть признана недействительной как невыгодная для дарителя.
Вопросы к собственнику
Но если договор дарения юридически безупречен, можно ли оспорить дарственную на дом как самому дарителю, так и его близким? Такие шансы есть.
Например, если в роли одаряемого выступил человек, который по закону не может им быть. Речь идёт о госслужащих, ограниченных в своей деятельности в возможности принять жильё в дар у данного дарителя, а также о действующих в собственных интересах представителях несовершеннолетних и недееспособных лиц, например, попечителях и опекунах, персонале социального или медицинского учреждения, на попечении которого находится даритель.
Кроме того, родственники могут попытаться доказать, что на момент оформления сделки даритель находился в неадекватном состоянии, например, под действием наркотиков или алкоголя, либо в состоянии аффекта. В таком случае законность сделки с большой вероятностью окажется под вопросом. Как и в ситуации со спорным имуществом, т.е. при:
- наличии судебного акта о признании недействительным основания возникновения права собственности;
- отсутствии зарегистрированного права собственности;
- отсутствии согласия супруга на дарение имущества, приобретённого в браке;
- непогашенном обременении на жилье на момент сделки.
Что делать, когда квартира уже оформлена в дар, равно как и право собственности, но подаривший её человек передумал или его родственники решили побороться за свои права? Вопрос, можно ли оспорить дарственную при жизни дарителя, касается в основном таких ситуаций. Решить его положительно вполне возможно, если даритель пережил одаряемого, или когда новый собственник содержит жилплощадь в неудовлетворительном состоянии — с нарушениями санитарных норм и требований безопасности, либо создавая угрозу непосредственно жизни или здоровью дарителя. В случае смерти человека, подписавшего дарственную, если эта смерть произошла по вине одаряемого, оспорить договор имеют право его родственники. Но во всех перечисленных случаях суду потребуются доказательства вины нового обладателя жилплощади.
В вопросе, можно ли оспорить дарственную в суде, важный момент — знал ли получатель подарка о возможной незаконности сделки на момент её оформления. Если добросовестность приобретателя окажется под вопросом, он вполне может лишиться приобретённой недвижимости. Как и в случае откровенного мошенничества или введения дарителя в заблуждение, если этот факт будет доказан в суде.
На чьей стороне время
Успех спора о праве собственности на подаренную недвижимость во многом определит временной аспект. Даже если закон на вашей стороне, но время упущено, шансы вернуть имущество сводятся к минимуму. Прежде чем думать о том, как оспорить договор дарения после смерти дарителя, необходимо уточнить, сколько времени прошло с момента его кончины. Если этот срок превышает 3 года, можно даже не начинать тяжбу с новым собственником. В иных ситуациях имеет значение срок давности сделки. Пытаться оспорить дарственную можно в течение 3-х лет с момента регистрации документов в Росреестре.
