Если вы решили не переплачивать агенту, самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке – обязательная процедура, которая станет страховкой от мошенников или сомнительных сделок.
Основные проблемы при покупке “вторички”
У покупки «подержанной» квартиры есть неоспоримые преимущества. Дом сдан, а значит, в числе обманутых дольщиков вы точно не окажетесь. Микрорайон благоустроен (в большей или меньшей степени), вся необходимая для жизни инфраструктура есть – детские сады, школы, магазины, транспортное сообщение.
А вот риски проколоться при покупке “вторички” даже больше, чем при приобретении новой жилплощади, хотя проверка юридической чистоты квартиры не помешает ни в том, ни в другом случае.
Какие же неприятности подкарауливают беспечных покупателей?
-
Липовая доверенность – документ может оказаться фальшивкой или его действие отменено до регистрации сделки купли-продажи, что позволит признать покупку недвижимости недействительной.
-
Заниженная цена – щедрыми оказываются только черные риэлторы, которым надо побыстрее сбыть незаконный товар. Ни один владелец собственности не будет отдавать ее за бесценок.
-
Незаконная приватизация также позволит признать сделку недействительной. Насторожить должно следующее – супруг или дети «пропали без вести». Родственники легко могут объявиться спустя годы и потребовать восстановления жилищных прав.
-
Нет согласия всех собственников. Если жилье имеет нескольких владельцев, согласие на продажу потребуется от каждого. Если зарегистрированы несовершеннолетние, то придется ждать одобрения органов опеки.
-
Темная история. Следует внимательно изучить историю квартиры – когда и у кого приобретена, сколько раз покупалась и продавалась, передавалась ли по наследству.
-
Долги. Не исключены ситуации, при которой жилплощадь новый хозяин получает «с приданым» – долгами за капремонт, которые придется погашать. За долги по квартплате переживать не стоит – они к новому владельцу не переходят, но чтобы избежать головной боли лучше все-таки данный момент прописать в договоре.
Важно! Если за квартиру не выплачена ипотека, то фактически она принадлежит банку. Тем, кто решается на оформление сделки по такому жилью, стоит подготовиться к дополнительным сюрпризам, в том числе по просрочкам платежей старых хозяев.
Насторожить должно и жилье, которое в течение короткого отрезка времени неоднократно продавалось и покупалось. Юридическая история такой недвижимости «подмочена», к тому же существует большая вероятность мошенничества. От такого предложения лучше отказаться либо придется проверить всех прежних владельцев, их супругов и ближайших родственников.
Какие документы запросить?
Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Для этого достаточно запросить определенный пакет документов, при этом покупатель имеет полное право ознакомиться с бумагами, которые касаются не только недвижимости, но и личности продавца или собственника.
Для проверки чистоты сделки при покупке квартиры следует внимательно изучить:
-
правоустанавливающие документы – св-во о собственности, договор дарения, наследования, приватизации и пр.;
-
выписку из ЕГРП;
-
выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных (выдается в МФЦ);
-
справку о долгах по квартплате (заказывается в МФЦ);
-
справку из нарко- и психодиспансеров.
Выписку из ЕГРП может заказать в МФЦ или Росреестре любой человек. Для этого нужно знать только адрес жилья. Справка позволяет понять, действительно ли продавец является собственником, а если заказать «расширенный» вариант, то можно проследить всю историю недвижимости с момента первой записи о ней в Едином госреестре. Особенное внимание уделяется графе «Обременения». Она позволяет понять, находится ли недвижимость в залоге. Один из вариантов решения проблем с ипотекой – погашение задолженности из назначенной суммы за квартиру.
На заметку! Продажа квартиры по доверенности – один из рисковых вариантов. Чтобы обезопасить себя, необходимо запросить у продавца контакты владельца жилья, встретиться и переговорить с ним лично.
Стоит быть осторожным и в случаях, когда квартира выставлена на продажу сразу после принятия в наследство. В течение 3 лет не исключено появление новых наследников, которые попытаются оспорить сделку в суде.
Кроме основных документов, хорошо бы запросить и дополнительные:
-
документы на помещение: кадастровый и технический паспорт, поэтажный план, экспликация – нужны для проверки реальной площади жилья, а также того, чтобы узнать, проводились в помещении какие-либо перепланировки;
-
справка из паспортного стола (форма 9) о временно выписанных лицах.
Важно! И не забудьте в обязательном порядке попросить у продавца паспорт.
Задайте все вопросы!
Не стесняйтесь спрашивать продавца обо всем, что касается выставленного объекта. Юристы рекомендуют обязательно задать следующие вопросы:
-
по какой причине квартира продается;
-
была ли она куплена в последний раз более 3 лет назад (время исковой давности, позволяющее оспаривать сделку);
-
есть ли среди продавцов (или их родственников) несовершеннолетние или нетрудоспособные;
-
состоит ли владелец в браке и состоял ли на момент приобретения недвижимости (если продавец в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга);
-
не является ли собственник должником или банкротом (проверяется по ФИО и дате рождения в официальной базе исполнительных производств)?
Важно! Подтвердить отсутствие судебных споров по объекту можно на сайте районного суда, к чьей компетенции относится рассмотрение дел по адресу недвижимости.
Зачастую покупатель и продавец договариваются указать в договоре заниженную стоимость, чтобы заплатить меньше налогов. Поступать так или нет – каждый решает так, как позволяет совесть. Стоит только помнить, что в случае признания сделки незаконной, продавец вернет только ту сумму, которая обозначена в договоре.
После изучения материала, проблем с тем, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, возникнуть не должно. Однако нужно быть готовыми к вероятности, что даже со всеми подстраховками и юридически грамотным оформлением договора, в жизни могут возникнуть граждане, которые докажут в суде ущемление своих прав.
