Серые схемы застройщиков потребовали от государства принятия специального нормативного акта-закона о долевом строительстве, способного защитить интересы граждан. Федеральный закон о долевом участии в строительстве был принят 30.12.2004 г., нормативное наименование звучит как ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
На протяжении всего периода своего действия ФЗ 214 претерпел ряд изменений и поправок, цель которых — совершенствование договорных отношений между застройщиками и гражданами.
Особенности
- Закон об участии в долевом строительстве — Ваша гарантия защиты и безопасности в отношениях со строительными компаниями на стадии покупки квартиры в строящемся доме. К сожалению, обеспечить готовность жилого помещения и его передачу ФЗ-214 не сможет, хотя за нарушение обязательственных сроков со стороны застройщика предусмотрены штрафные меры.
- Для запуска действия закона об участии в долевом строительстве необходимо заключение договора долевого участия, соответствующего требованиям ст. ст.4-9ФЗ №214, его регистрация в Росреестре.
- Строгие требования к документальному оформлению объекта, земельного участка, разрешительной и проектной документации для застройщика.
- Строгие требования к страхованию ответственности застройщика.
- В законе ФЗ -214 прописаны способы обеспечения обязательств застройщика.
Закон на стороне граждан
- Информационная открытость. Статьи19-21, ФЗ-214 закона о долевом строительстве позволяют получить всю информацию о предполагаемом объекте и компании: познакомиться с проектом, просмотреть наличие разрешений и правомочий на земельный участок, узнать информацию о подрядных организациях. Плюс в том, что сделать это можно до оформления сделки. Эта информация должна быть доступна на сайте компании.
- Строгий порядок возведения объекта — компания должна обладать разрешением и документально подтвердить свои права на земельный участок, отводимый под объект (свидетельство о собственности, аренда/субаренда и др.).
- Запрет на продажу нескольким лицам. Еще одна гарантия закона ФЗ-214, обеспечивающая надежность покупки с помощью регистрации договора, так как регистрационная служба осуществляет проверку объекта на обременения со стороны других лиц.
- Безопасность вложений. Закон о долевом строительствесодержит запрет на начало работ по возведению недвижимого объекта без наличия у компании разрешительной и право подтверждающей документации на земельный участок. Это позволяет обеспечить гарантии вложений в существующее строительство.
- Четкий порядок изменений существенных условий договора: цена и сроки сдачи объекта могут изменяться только после оформления с дольщиком письменного соглашения. Аналогичные пункты на право изменения должен содержать договор. Важно! Неустойка не может изменяться даже по соглашению. Застройщик не может быть освобожден от гарантийных обязательств.
- Финансовая нагрузка на застройщика в виде выплат дольщику процентов по ст.395 ГК РФ, неустойки, убытков (плюс возврат внесенных сумм) если:
- денежные средства привлечены незаконно (ч.2 ст.1, ст.3 ФЗ №214);
- нарушены сроки передачи объекта;
- допущены существенные нарушения качества либо выявленные недостатки не устранены;
- договор расторгнут по требованию дольщика.
- Отдельная статья ФЗ-214 закона о долевом строительстве содержит нормы надзора и контроля со стороны специальных органов государственной власти в описываемой сфере. Опубликование реестров пострадавших лиц и перечень недобросовестных застройщиков относится к их компетенции.
- Правопреемство по договору в случае смерти дольщика в пользу его наследников.
Федеральный закон о долевом участии в строительстве призван минимизировать риски гражданина, но осведомленность и сбор информации о выбранном застройщике не будут лишними.
Последние изменения
Летом 2015 г. были внесены важные поправки в закон о долевом строительстве по совершенствованию страхования ответственности застройщика.
Страховые компании, обслуживающие застройщика, должны отвечать следующим требованиям:
- бюджет не менее 1 000 000 000 руб;
- соблюдение условий финансовой устойчивости и платежеспособности, отсутствие по этим основаниям притязаний ЦБ РФ.
Поправки в закон о долевом строительстве затронули и банки, обеспечивающие обязательства застройщиков: банки должны быть включены в систему страхования вкладов, не должны иметь запрета привлекать деньги от граждан во вклады.
